Balkon Kapatma İzni
Nasıl Alınır?
Kat maliklerinden onay, belediye bildirimi ve dilekçe örneği. Süreci adım adım, dayandığı kanun maddeleriyle birlikte anlattık.
Balkon kapatmanın izne tabi olup olmadığı, Türkiye’de en çok karıştırılan konulardan biri. Kısa cevap: iki ayrı onay gerekir ve bunlar birbirinin yerine geçmez — komşularınızın onayı ile belediyenin onayı farklı şeylerdir.
Aşağıda süreci sırasıyla, dayandığı mevzuatla birlikte anlattık. Sonunda kullanabileceğiniz bir dilekçe örneği var.
Neden izin gerekiyor?
Balkon, dairenizin bir parçası olsa da dış cephesi binanın ortak görünümünü oluşturur. Kat Mülkiyeti Kanunu, ana gayrimenkulün dış cephesini ve ortak yerlerini tek bir malikin kararıyla değiştirmeye izin vermez. Cam balkon uygulaması cephede kalıcı bir değişiklik yarattığı için bu kapsama girer.
Ayrı bir konu da imar mevzuatıdır: kapatılan balkon, duruma göre kapalı alan sayılabilir ve yapının ruhsatındaki değerlerle uyuşmazlık oluşturabilir. Bu iki konu birbirinden bağımsız değerlendirilir.
Bu sayfa hukuki tavsiye değildir
Genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Uygulama belediyeden belediyeye ve binanın yönetim planına göre değişir. Bağlayıcı bilgi için bağlı olduğunuz belediyenin imar müdürlüğüne ve gerekiyorsa bir avukata danışın.
Adım 1 — Kat malikleri onayı
Süreç buradan başlar. Belediyeye gitmeden önce bu onay alınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (Kanun No. 634) 19. maddesi, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Yani 10 daireli bir binada en az 8 malikin yazılı onayı gerekir.
Onay, kat malikleri kurulu toplantısında karar altına alınıp karar defterine işlenirse en sağlam yoldur. Toplantı yapılmadan tek tek imza toplanması da mümkündür; önemli olan yazılı olması.
- Oran malik sayısına göre değil, arsa payına göre değil — malik sayısının 4/5’i esas alınır.
- Kiracıların onayı yeterli değildir; onay malike aittir.
- Binada daha önce yapılmış cam balkonlar varsa bu, tek başına izin anlamına gelmez; ancak kurul kararı için güçlü bir emsaldir.
- Karar defterine işlenmiş bir kurul kararı, ileride açılacak itirazlara karşı en güçlü belgedir.
Adım 2 — Belediye bildirimi
Kat malikleri onayı alındıktan sonra bağlı olduğunuz belediyenin imar müdürlüğüne başvurulur. Birçok belediye, bina genelinde tek tip uygulama yapılması koşuluyla cam balkon için tip proje onayı veriyor — yani her dairenin farklı renk ve sistemde kapatma yapması kabul edilmiyor.
Bazı belediyelerde uygulama basit tadilat kapsamında değerlendirilip bildirim yeterli görülürken, bazılarında tadilat ruhsatı isteniyor. Bu fark bölgeden bölgeye değiştiği için tek bir kural vermek mümkün değil; ilk iş belediyeyi aramak olmalı.
Genellikle istenen belgeler
Tapu fotokopisi, kimlik, kat malikleri kurul kararı veya imzalı muvafakat, uygulama yapılacak cephenin fotoğrafı, sistemin teknik föyü ve görseli. Bazı belediyeler ayrıca mimari proje üzerinde işaretleme ister.
Sürenin tipik seyri
Kat malikleri onayının toplanması genelde en uzun adımdır. Belediye değerlendirmesi çoğu yerde 1–3 hafta sürer. Uygulamaya onay çıkmadan başlanmaması, sonradan sökme riskini ortadan kaldırır.
İzinsiz yaparsanız ne olur?
İmar Kanunu (Kanun No. 3194) kapsamında ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan imalatlar için belediye tarafından tespit yapılır, yapı tatil tutanağı düzenlenir ve idari para cezası uygulanır. Ceza tutarı; yapının alanı, niteliği ve aykırılığın derecesine göre hesaplanır, her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.
Para cezasının yanında eski hâle getirme kararı çıkabilir; bu durumda uygulama masrafı size ait olmak üzere sökülür. Ayrıca kat maliklerinden biri, onayı olmadan yapılan uygulama için Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak eski hâle getirme davası açabilir.
Satışta sorun çıkarır
İzinsiz yapılan uygulamalar, konut satışında ve özellikle konut kredisi için yapılan ekspertizde sorun çıkarabilir. Yapı kayıt belgesi bulunmayan aykırılıklar ekspertiz raporuna işlenir.
Dilekçe örneği
Aşağıdaki metni kendi bilgilerinizle doldurup belediyenin imar müdürlüğüne verebilirsiniz. Belediyenizin kendi matbu formu varsa onu kullanın.
…………… BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ’NE
…………… Mahallesi, …………… Caddesi, No: ……, Daire: …… adresinde bulunan ve tapunun …… ada, …… parselinde kayıtlı bağımsız bölümün malikiyim.
Bağımsız bölüme ait balkonun, bina cephe bütünlüğüne uygun olacak şekilde cam balkon sistemi ile kapatılmasını talep ediyorum. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca alınmış kat malikleri kurulu kararı / yazılı muvafakat ekte sunulmuştur.
Gereğini bilgilerinize arz ederim.
Tarih: …… / …… / 20…… Ad Soyad: …………………… İmza: ……………
Ekler: 1) Tapu fotokopisi 2) Kimlik fotokopisi 3) Kat malikleri kurulu kararı / muvafakatname 4) Cephe fotoğrafı 5) Sistem teknik föyü ve görseli
Sık Sorulan Sorular
Balkon kapatmak yasal mı?+
Evet, gerekli onaylar alındığında yasaldır. İki onay gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ve bağlı olduğunuz belediyenin izni/bildirim onayı. Bu onaylar olmadan yapılan uygulama imar mevzuatı açısından aykırılık oluşturur.
Balkon kapatma için kaç kişinin onayı gerekir?+
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19’a göre kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası gerekir. 10 daireli bir binada en az 8 malikin onayı anlamına gelir. Kiracıların onayı sayılmaz; onay malike aittir.
Cam balkon cezası ne kadar?+
Tek bir tutar yok. İmar Kanunu kapsamında uygulanan idari para cezası; yapının alanına, niteliğine ve aykırılığın derecesine göre hesaplanır ve her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Para cezasının yanında eski hâle getirme kararı da çıkabilir. Güncel tutar için belediyenizin imar müdürlüğüne danışmanız gerekir.
Apartmanda başkaları yaptıysa ben de yapabilir miyim?+
Mevcut uygulamalar tek başına izin anlamına gelmez; onlar da izinsiz yapılmış olabilir. Ancak bina genelinde yaygın ve tek tip bir uygulama varsa, kat malikleri kurulundan karar çıkarmak ve belediyeden tip proje onayı almak genellikle daha kolay olur.
Komşum itiraz ederse ne olur?+
Gerekli 4/5 çoğunluk sağlanmışsa tek bir malikin itirazı uygulamayı engellemez. Çoğunluk sağlanmadan yapılan uygulamada ise kat maliklerinden herhangi biri eski hâle getirme davası açabilir.
Kiracıysam balkon kapatabilir miyim?+
Kendi başınıza karar veremezsiniz. Onay yetkisi malike aittir; malikin yazılı muvafakati ve kat malikleri kararı olmadan uygulama yapılamaz.
Müstakil evde de izin gerekir mi?+
Kat mülkiyeti söz konusu olmadığı için komşu onayı gerekmez. Ancak imar mevzuatı açısından kapalı alan oluşturuyorsa belediye değerlendirmesi yine gerekir; özellikle emsal ve çekme mesafesi kontrol edilir.
İzin sürecinde yalnız değilsiniz
Sakarya ve çevresindeki projelerde kat malikleri kararı ve belediye başvurusu için gereken teknik föy, görsel ve çizimleri biz hazırlıyoruz.
Başlayalım
Ön Keşif ve Danışmanlık
Vizyonunuzu bizimle paylaşın, uzman ekibimiz size özel çözüm üretsin