Kat Mülkiyeti
ve Apartman Onayı
Kaç kişinin onayı gerekiyor, karar nasıl alınır, komşu itiraz ederse ne olur? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleriyle birlikte.
Balkonun içi size ait, dış görünümü binaya. Kat Mülkiyeti Kanunu bu ayrımı net kurar: bağımsız bölümünüzün içinde serbestsiniz, ancak ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ve dış cephesinde tek başınıza değişiklik yapamazsınız.
Bu sayfada onayın hangi oranla alındığını, kararın nasıl kayda geçirileceğini ve itiraz durumunda ne olacağını anlattık.
Kanun ne diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634) 19. maddesi, kat maliklerinin ana gayrimenkulün mimari durumunu ve dış görünüşünü korumakla yükümlü olduğunu belirtir. Aynı madde, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış cephede renk değişikliği yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar.
Cam balkon uygulaması binanın dış görünüşünü kalıcı olarak değiştirdiği için bu kapsamda değerlendirilir. Balkonun bağımsız bölümünüze ait olması bu sonucu değiştirmez — belirleyici olan cephede yarattığı değişikliktir.
| Bina büyüklüğü | Gereken onay (4/5) | Yeterli mi? |
|---|---|---|
| 5 bağımsız bölüm | 4 malik | Tam sayıya yuvarlanır |
| 8 bağımsız bölüm | 7 malik | 6,4 → 7 |
| 10 bağımsız bölüm | 8 malik | Tam |
| 16 bağımsız bölüm | 13 malik | 12,8 → 13 |
| 24 bağımsız bölüm | 20 malik | 19,2 → 20 |
Oran malik sayısı üzerinden hesaplanır; küsurat yukarı yuvarlanır. Bir kişinin birden fazla dairesi varsa her bağımsız bölüm ayrı sayılır.
Karar nasıl alınır?
İki yol var; ikisi de geçerli ama biri ileride daha sağlam duruyor.
- Onay malike aittir — kiracının imzası geçerli değildir.
- Vekâletle imza atılacaksa vekâletnamede bu yetkinin açıkça bulunması gerekir.
- Hisseli mülkiyette bağımsız bölüm tek oy sayılır; hissedarların kendi aralarında anlaşması gerekir.
- Karar alınırken uygulamanın tipi, rengi ve sistemi de belirlenirse bina bütünlüğü korunur ve belediye onayı kolaylaşır.
Kat malikleri kurulu kararı (önerilen)
Olağan veya olağanüstü toplantıda gündeme alınır, oylanır ve karar defterine işlenir. Karar defterine geçmiş bir karar, ileride açılacak itirazlara karşı en güçlü belgedir. Belediyeler de genellikle bunu ister.
Tek tek yazılı muvafakat
Toplantı yapılmadan maliklerden tek tek imzalı muvafakat toplanabilir. Geçerlidir, ancak imzaların kime ait olduğunun ve maliklik durumunun ispatı gerekebilir. Tapu kayıtlarıyla birlikte saklayın.
Komşu itiraz ederse
Gerekli 4/5 çoğunluk sağlanmışsa, tek bir malikin itirazı uygulamayı engellemez. Çoğunluk sağlanmadan yapılan uygulamada ise kat maliklerinden herhangi biri, eski hâle getirilmesi için dava açabilir.
Uygulamanın bina genelinde yaygın olması iyi bir savunma değildir; mevcut uygulamalar da izinsiz yapılmış olabilir. Doğru yol, kurul kararıyla bina için tek tip bir standart belirlemektir — bu hem mevcut uygulamaları düzene sokar hem yenilerin önünü açar.
Yönetim planını kontrol edin
Bazı binaların yönetim planında cephe değişikliğine dair özel hükümler bulunur ve bunlar kanundaki genel kuraldan daha sıkı olabilir. Karar almadan önce yönetim planına bakmakta fayda var.
Sık Sorulan Sorular
Balkon kapatma için kaç kişinin onayı gerekir?+
Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddeye göre kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası gerekir. 10 daireli binada 8, 16 daireli binada 13 malik anlamına gelir; küsurat yukarı yuvarlanır.
Kiracı olarak onay verebilir miyim?+
Hayır. Onay yetkisi malike aittir. Kiracıysanız malikin yazılı muvafakati olmadan uygulama yaptıramazsınız.
Yönetici tek başına izin verebilir mi?+
Hayır. Yönetici, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygular; ortak yerlerde değişikliğe tek başına onay verme yetkisi yoktur.
Apartmanda herkes yapmış, ben de yapabilir miyim?+
Mevcut uygulamalar izin anlamına gelmez — onlar da izinsiz olabilir. Ancak yaygın ve tek tip bir uygulama varsa kurul kararı çıkarmak ve belediyeden tip onay almak genellikle kolaylaşır.
Karar defterine işlenmesi şart mı?+
Kanunen yazılı rıza yeterlidir; karar defterine işlenmesi zorunlu değil ama ispat açısından çok daha güçlüdür. Belediyeler de çoğunlukla kurul kararı örneği ister.
Bina geneli için tek tip çözüm
Apartman yönetimiyle çalışıp tüm bina için tek sistem ve renk standardı belirliyoruz; kurul kararı ve belediye başvurusu için gereken dokümanı hazırlıyoruz.
Başlayalım
Ön Keşif ve Danışmanlık
Vizyonunuzu bizimle paylaşın, uzman ekibimiz size özel çözüm üretsin